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　　老旧小区建成年代普遍较早，虽大多位于城市中心区域，地理位置和生活配套较好，但随着城市发展和时间推移，也存在着建筑年限久远、设施规划建设落后于时代等问题，面临着基础设施老化、人员流动混杂、物业管理缺位等多重困境，进而引发诸多矛盾纠纷。近年来，江苏省苏州市虎丘区人民法院在审判实践中发现，因老旧小区房屋漏水、车位争夺、违法群租等问题引发的诉讼常有发生，且呈现当事人对立情绪重、矛盾难化解等特征。

　　新老业委会换届 维修工程款无人付

　　苏州一小区交付十余年后出现了屋顶、墙面多处渗水的情况，小区业主委员会便于2017年委托小区物业与某防水公司签订合同，由防水公司对小区屋顶、墙面进行维修。合同约定，对于业主公共部分的工程款，以申领公共维修基金的方式支付。

　　没想到，维修工作完成后，施工单位却遭遇了无法领取工程款的难题。原来，小区的业主委员会进行了换届，新上任的业委会成员认为老业委会在招投标、施工过程中存在违规表决等行为，因此拒不配合工程验收，也拒绝提交申领公共维修基金资料支付工程款。“新官不买旧账”，防水公司犯了难。

　　在反复催讨工程款无果后，防水公司将小区业委会和物业公司一起诉至法院，请求支付相应款项并承担同期银行贷款利息和诉讼费。

　　法院经审理认为，现有证据无法证明旧业委会在签订合同的过程中存在程序违法，或该合同明显损害全体业主利益，因此该合同对新业委会仍具有拘束力，新业委会应当按约履行。同时，虽然合同约定了工程款以申领公共维修基金的方式支付，但工程款的款项来源与工程款是否应当支付并非同一概念，合同亦未约定如无法申请获取公共维修基金的情况下免除业委会的付款义务，且防水公司施工项目系针对小区业主公共部位，业委会应向其支付防水维修工程款。据此，法院依法判决该业主委员会支付工程款50余万元并支付逾期利息。

　　开发商囤积车位 加价出售被判赔

　　2007年初，马某在苏州一老小区购买了一套二手房，入住时，马某向开发商提出需要购买车位。开发商称，因小区建成年代较早，车位配套不足，已经全部售罄。入住后，马某在与邻居交流时得知，曾有业主在2017年5月至7月间从开发商手中买到车位，价格为公示价79800元。于是马某又多次提出购置车位要求，仍被开发商告知都已卖完。

　　2018年10月，开发商通知马某可以买车位，但车位价格已经上涨到了15万元一个。囿于停车难的问题，马某以15万元的价格购买了车位。之后马某将开发商诉至法院，要求其赔偿车位差价7万余元。

　　庭审中，同小区的多名业主出庭作证，称“明明车库有很多车位是空着的，但开发商捂着车位不卖”。马某则称，他曾多次向开发商要求购买车位，开发商却一直搪塞，买房10年之后，开发商才同意向其出售车位，但价格已经接近翻倍。

　　法院经审理认为，车位在现代社会属于民生必需品。开发商转让车位使用权时应遵守公开透明、明码标价等市场交易基本规则，不能肆意改变价格。案涉小区存有大量车位的情况下，理应首先满足马某作为业主的需求。而在整个交易过程中，开发商故意向马某隐瞒了存有大量车位的事实，违反了诚实信用原则，导致马某丧失了以79800元的价格购买车位的机会。据此，法院依法判决开发商赔偿马某车位差价70200元。

　　楼上漏水楼下淹 调解止争促和谐

　　郭某一家住在一个20世纪90年代中期建成的小区一楼，与二楼的熊某本是关系很好的老乡邻。2020年初，郭某发现卫生间吊顶上出现大片渗水痕迹，下水管道滴水严重，在梅雨季节甚至长出了蘑菇。

　　郭某多次联系楼上邻居协调，但是问题始终没有得到解决。社区和辖区民警多次调解未果，郭某将邻居熊某诉至法院，主张熊某应限期对其房屋进行维修，并赔偿相关物品损失、精神损害5万余元。

　　“渗水的竖管属于全楼公共管道，应该由物业来负责修，或者让全楼的人一起出钱修。”被告熊某解释道，“我在二楼用的只是横管，而且渗水也透到了二楼的地板上，我也是受害者。”

　　法院审理后发现，本案涉及的老旧小区房屋年代久远，管道老化严重，造成漏水的原因复杂。一旦对渗水原因以及损害金额启动司法鉴定程序，很可能会造成房屋损坏，对于双方当事人来说得不偿失，徒增诉讼成本。

　　考虑到该案的实际情况和特殊性，为维护邻里间和谐关系，承办法官多次联系双方当事人开展调解，劝说双方平时抬头不见低头见，应当互谅互让，不要因为一时动气失了邻里和气，理性处理邻里之间的矛盾纠纷。

　　经法院主持调解，双方达成和解协议，熊某同意修好漏水管道并赔偿郭某3000元，郭某撤回起诉。

　　观察思考

　　协同发力加强老旧小区综合治理

　　老旧小区治理不仅关系着小区居民的安居乐业，更关乎城市治理现代化水平。2020年7月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。因老旧小区区域权属不清、业委会运行乏力、小区居民沟通渠道不畅通、参与社区治理能力不强等原因，涉老旧小区诉讼频发，小区居民也容易因为生活琐事产生摩擦和矛盾诉至法院，呈现综合治理较难等困境。

　　为进一步强化老旧小区综合治理，实现老旧小区“面子”好看、“里子”好住，法官建议：一是老旧小区居民要正确地处理相邻关系，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，尊重他人的人格意愿、生活方式和生活习惯。二是强化对业主委员会的监督管理，督促业委会依法积极履职，防止推诿扯皮，保障小区维护、改造时能及时获得广大居民的理解和公共维修资金支持。三是建立完善网格化管理机制，及时充分掌握区域内房屋居住、租赁等使用情况及相关人员信息，及时发现隐患，防范化解风险，为营造和谐共生的邻里关系提供服务保障。