借名与出名购房的法律保护
借名与出名购房的法律保护
【内容提要】
不动产登记薄是国家机构依法持有的统一的、公开的记载不动产物权权利变动状况的档案薄册，因而具有较高的公信力，而不动产权属证书则是相关登记机关依法定程序完成不动产物权登记之后，向登记权利人颁发的其享有该不动产物权的证明。相对于不动产登记薄，不动产权属证书的证明力更弱一些，只具有初步的证明效力。所以，不论是不动产权属证书还是不动产登记薄，都不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据，它们作为一个单一的证据，并不能最终确定实体法律关系的真实内容。而不动产物权作为一项民事权利，在发生争议时其内容的确认最终要通过民事诉讼的确认之诉，综合各种证据情况，进行最终的确定。
【案情简介】
2000年9月5日，李国强与某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订《商品房预售契约》，购买了该公司开发的商住两用两套底商房屋，总价款为770多万元。李国强与银行签订贷款合同贷款616万元，期限20年。2002年11月15日，刘磊与李国强签订了一份协议书，内容为一、商住两用两套底商房屋系刘磊的住房，但由于其尚未取得北京市户口，故使用李国强名义购房，而实际购房付款人均为刘磊，现该房由刘磊管理使用。二、鉴于上述情况，李国强对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向刘磊提出任何权利主张。三、刘磊对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在李国强名下，李国强应为郑而出其全权授权书，由刘磊自用或出租、经营使用该房产。并收取租金等收益，该收益与李国强无关。李国强给刘磊出具了授权委托书。关于争议房屋的付款情况，在诉讼期问，刘磊向法院提交了支付全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件（户名为李国强）和李国强的身份证原件，同时刘磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。李国强对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。2007年3月28日北京市西城区房屋管理局向李国强颁发了上述房屋的产权证。现双方因产权问题发生争议，刘磊诉至法院，请求判决确认位于北京市西城区商住两用两套底商房屋为刘磊所有。李国强不同意刘磊的诉讼请求，认为李国强签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，李国强已经明确取得了上述房屋的所有权。辩称双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应属于债务纠纷，不能对抗李国强已经取得产权的事实。
【法院审判】
北京市第一中级人民法院经审理认为，公民的合法民事权益受法律保护。刘磊与李国强于2002年11月15日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该协议书之前，李国强已经与某某公司签订了上述房屋的预售契约，对干购房的相关事实是清楚的。在2002年11月15日签订的协议书中，双方明确约定，刘磊使用李国强的名义购买上述房屋，实际购房付款人均为刘磊，李国强对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向刘磊提出任何权利主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。李国强称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。
对本案诉争的房屋，虽然李国强拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确刘磊系以李国强的名义购买了该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，刘磊持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和李国强身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。李国强辩称是其支付了房款和银行月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，应认定是刘磊实际支付了购房款及银行月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。
经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为李国强，并
且李国强也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定刘磊是以李国强的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。综上，原告刘磊要求依法确认位于北京市西城区商住两用两套底商房屋为刘磊所有的诉讼请求依据充分，依法予以支持。依据《物权法》第三十三条、民事诉讼法第六十四条第一款之规定，判决：依法确认位于北京市西城区商住两用两套底商房屋为刘磊所有。
宣判后，被告李国强不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。理由为：双方了2002年11月签订的协议书应属无效，而且根本没有实际履行；李国强是房屋所有权证登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗李国强合法取得的房屋所有权证；刘磊持有购房发票原件不足以证明其支付了购房款和银行月供，故请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归李国强所有，驳回刘磊的诉讼请求。
北京市高级人民法院经审理认为：本案涉及两个法律关系，一李国强作为买受人与某某公司之间形成的委托购房法律关系。刘磊本应以自己名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书协议李国强购买诉争房屋，致使李国强对房屋享有法律上的所有权，而刘磊自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中李国强取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据刘磊提交的协议书、购房发票等先关证据，可以确认李国强诉争房屋法律上的所有权系基于刘磊的委托，李国强作为委托人负有将诉争房屋返还给刘磊的义务，刘磊才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利有限保护的原则，刘磊有权要求李国强注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到刘磊名下。李国强辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。
判决驳回上诉，维持原判。
【法理评析】
本案属于典型的借名登记案件，共争议焦点在于在法律物权与事实物权发生分离的情况下，如何确定不动产物权的归属关系，如何认识不动产权属证书及不动产登记薄的作用、不动产登记的性质、效力等问题。
依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产登记薄是证明物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以中请更正登记。
依据上达法律规定，我国确立了不动产物权登记生效主义的基本原别。作为其体体现，不动产登记薄成为确认不动产物权归属和内容的根据。即不动产物权的权属情况以不动产登记薄记载的内容为准，不动产登记薄载明的物权登记共有公信力。不动产物权登记的公信力有如下两层理解含义：
首先，不动产物权登记的公信力是指不动产登记薄登记的权利共有正确性推定效力，即合法登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为其正的权利人，即便事实上登记的权利人不是真正的权利人。这个推定效力是就登记的权利人和事实权利人两者之间的关系而言的，法律推定登记的权利人是真正的权利人。但是，不动产物权登记薄并不具有绝对的终极意义上的确定物权归属的效力。不动产物权登记，有可能因登记人员的过失出现错误，或者因为中请人的原因等造成不动产登记的权利状况与实际权利状况不符，相关权利人和利害关系人都可以依据相反证据提出异议，要求依法确认不动产物权的真正归属，相关机关应进行实质性审查，依法予以确认。
其次，不动产物权登记的公信力足指物权法确立的不动产物权的善意取得制度，即善意第三人相信不动产登记薄的内容，认为登记的权利人是不动产物权的真正权利人，以合理价格从登记权利人处受让了该不动产，并依法进行了不动产过户登记，该善意第三人依法取得该不动产物权，不受不动产登记权利人并非真正权利人的影响。不动产登记薄是国家机构依法持有的统一的、公开的记载不动产物权权利变动状况的档案薄册，因而具有较高的公信力，而不动产权属证书则是相关登记机关依法定程序完成不动产物权登记之后，向登记权利人颁发的其享有该不
动产物权的证明。相对于不动产登记薄，不动产权属证书的证明力更弱一些，只共有初步的证明效力。所以，不论足不动产权属证书还是不动产登记薄，都不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据，它们作为一个单一的证据，并不能最终确定实体法律关系的真实内容。而不动产物权作为一项民事权利，在发生争议时，其内容的确认最终要通过民事诉讼的确认之诉，综合各种证据情况，进行最终的确定。
本案刘磊委托李国强约房，李国强以自己的名义签订购房合同和贷款合同，房及产权证也只能办理在李国强名下。但是，该房屋的所有权到底归谁？双方的委托关系是否存在？这就需要通过民事确认之诉来进行最终认定，李国强称房及产权登记在其名下，具有公示会信力，其就是合法的真正的房屋所有权人，这是对物权法中不动产登记公示公信制度的错误理解。刘磊与李国强之间的关系，是房及的登记权利人与真正权利人之问的确认房屋最终归属的内部关系，是解决名实不符的问题。李国强所称的公示公信力，是其作为房及登记的权利人与善意第三人之间的外部关系所产生的法律关系的后果。如果李国强将该房及以合理价格出卖给善意第三人，并已经将该房及过户到该善意第三人名下，则该行为符合物权法第106条的规定，符合善意取得的构成要件，该善意第三人依法取得所涉房及的所有权。因为对于善意第三人，他相信不动产登记薄的内容，这是法律所赋予的登记的公示会信力的体现，善意第三人没有义务去审核该登记的正确性与否，因此，对善意第三人而言，不动产登记的内容就被推定为是真实有效的。但是，对于登记权利人与事实权利人这对内部关系的当事人之间，究竟该不动产物权归属于谁，就不能仅凭不动产登记而简单确认了。
就确认本案所涉及房屋的真正权利人而言，法院要依法查明相关事实，理清所涉及的法律关系，确认真实的不动产物权归属。李国强取得了诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据刘磊提交的协议书、购房款发票、购房款的实际支付情况等相关证据，可以确认李国强取得诉争房屋法律上的所有权系基于刘磊的委托，李国强作为委托人，负有将诉争房屋返还给刘磊的义务，刘磊才对该房屋享有真正的所有权。现李国强拒绝承认刘磊对诉争房屋享有权利，刘磊依据协议书请求确认其对该诉争房屋享有法律上的所有权，符合法律规定，故两审判决的确认诉争房屋归刘磊所有事正确的。
由于历史上登记制度的不完善或者人们的生活习惯等各种原因，司法实践中遇到大量的房屋的登记权利人与真正权利人名实不符的情形，而实践中的处理方法也不统一。对此案的探讨，是希望理清不动产权属证书与不动产物权登记制度中的一些基本问题，并希望有关部门通过对不动产物权登记制度的完善，为相应的不动产权属纠纷的解决提供更好的理论依据和制度设计。（作者：北京市第一中级人民法院 北京市高级人民法院供稿）
【内容提要】
不动产登记薄是国家机构依法持有的统一的、公开的记载不动产物权权利变动状况的档案薄册，因而具有较高的公信力，而不动产权属证书则是相关登记机关依法定程序完成不动产物权登记之后，向登记权利人颁发的其享有该不动产物权的证明。相对于不动产登记薄，不动产权属证书的证明力更弱一些，只具有初步的证明效力。所以，不论是不动产权属证书还是不动产登记薄，都不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据，它们作为一个单一的证据，并不能最终确定实体法律关系的真实内容。而不动产物权作为一项民事权利，在发生争议时其内容的确认最终要通过民事诉讼的确认之诉，综合各种证据情况，进行最终的确定。
【案情简介】
2000年9月5日，李国强与某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订《商品房预售契约》，购买了该公司开发的商住两用两套底商房屋，总价款为770多万元。李国强与银行签订贷款合同贷款616万元，期限20年。2002年11月15日，刘磊与李国强签订了一份协议书，内容为一、商住两用两套底商房屋系刘磊的住房，但由于其尚未取得北京市户口，故使用李国强名义购房，而实际购房付款人均为刘磊，现该房由刘磊管理使用。二、鉴于上述情况，李国强对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用；不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保；不得就该房产向刘磊提出任何权利主张。三、刘磊对上述房产享有实际的产权和完全的使用权（包括收益权），同时，由于上述房产尚在李国强名下，李国强应为郑而出其全权授权书，由刘磊自用或出租、经营使用该房产。并收取租金等收益，该收益与李国强无关。李国强给刘磊出具了授权委托书。关于争议房屋的付款情况，在诉讼期问，刘磊向法院提交了支付全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件（户名为李国强）和李国强的身份证原件，同时刘磊明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。李国强对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。2007年3月28日北京市西城区房屋管理局向李国强颁发了上述房屋的产权证。现双方因产权问题发生争议，刘磊诉至法院，请求判决确认位于北京市西城区商住两用两套底商房屋为刘磊所有。李国强不同意刘磊的诉讼请求，认为李国强签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，李国强已经明确取得了上述房屋的所有权。辩称双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应属于债务纠纷，不能对抗李国强已经取得产权的事实。
【法院审判】
北京市第一中级人民法院经审理认为，公民的合法民事权益受法律保护。刘磊与李国强于2002年11月15日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该协议书之前，李国强已经与某某公司签订了上述房屋的预售契约，对干购房的相关事实是清楚的。在2002年11月15日签订的协议书中，双方明确约定，刘磊使用李国强的名义购买上述房屋，实际购房付款人均为刘磊，李国强对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向刘磊提出任何权利主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。李国强称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。
对本案诉争的房屋，虽然李国强拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确刘磊系以李国强的名义购买了该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，刘磊持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和李国强身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。李国强辩称是其支付了房款和银行月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，应认定是刘磊实际支付了购房款及银行月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。
经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为李国强，并
且李国强也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定刘磊是以李国强的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。综上，原告刘磊要求依法确认位于北京市西城区商住两用两套底商房屋为刘磊所有的诉讼请求依据充分，依法予以支持。依据《物权法》第三十三条、民事诉讼法第六十四条第一款之规定，判决：依法确认位于北京市西城区商住两用两套底商房屋为刘磊所有。
宣判后，被告李国强不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。理由为：双方了2002年11月签订的协议书应属无效，而且根本没有实际履行；李国强是房屋所有权证登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗李国强合法取得的房屋所有权证；刘磊持有购房发票原件不足以证明其支付了购房款和银行月供，故请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归李国强所有，驳回刘磊的诉讼请求。
北京市高级人民法院经审理认为：本案涉及两个法律关系，一李国强作为买受人与某某公司之间形成的委托购房法律关系。刘磊本应以自己名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书协议李国强购买诉争房屋，致使李国强对房屋享有法律上的所有权，而刘磊自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性；而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中李国强取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据刘磊提交的协议书、购房发票等先关证据，可以确认李国强诉争房屋法律上的所有权系基于刘磊的委托，李国强作为委托人负有将诉争房屋返还给刘磊的义务，刘磊才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利有限保护的原则，刘磊有权要求李国强注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到刘磊名下。李国强辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。
判决驳回上诉，维持原判。
【法理评析】
本案属于典型的借名登记案件，共争议焦点在于在法律物权与事实物权发生分离的情况下，如何确定不动产物权的归属关系，如何认识不动产权属证书及不动产登记薄的作用、不动产登记的性质、效力等问题。
依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产登记薄是证明物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以中请更正登记。
依据上达法律规定，我国确立了不动产物权登记生效主义的基本原别。作为其体体现，不动产登记薄成为确认不动产物权归属和内容的根据。即不动产物权的权属情况以不动产登记薄记载的内容为准，不动产登记薄载明的物权登记共有公信力。不动产物权登记的公信力有如下两层理解含义：
首先，不动产物权登记的公信力是指不动产登记薄登记的权利共有正确性推定效力，即合法登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为其正的权利人，即便事实上登记的权利人不是真正的权利人。这个推定效力是就登记的权利人和事实权利人两者之间的关系而言的，法律推定登记的权利人是真正的权利人。但是，不动产物权登记薄并不具有绝对的终极意义上的确定物权归属的效力。不动产物权登记，有可能因登记人员的过失出现错误，或者因为中请人的原因等造成不动产登记的权利状况与实际权利状况不符，相关权利人和利害关系人都可以依据相反证据提出异议，要求依法确认不动产物权的真正归属，相关机关应进行实质性审查，依法予以确认。
其次，不动产物权登记的公信力足指物权法确立的不动产物权的善意取得制度，即善意第三人相信不动产登记薄的内容，认为登记的权利人是不动产物权的真正权利人，以合理价格从登记权利人处受让了该不动产，并依法进行了不动产过户登记，该善意第三人依法取得该不动产物权，不受不动产登记权利人并非真正权利人的影响。不动产登记薄是国家机构依法持有的统一的、公开的记载不动产物权权利变动状况的档案薄册，因而具有较高的公信力，而不动产权属证书则是相关登记机关依法定程序完成不动产物权登记之后，向登记权利人颁发的其享有该不
动产物权的证明。相对于不动产登记薄，不动产权属证书的证明力更弱一些，只共有初步的证明效力。所以，不论足不动产权属证书还是不动产登记薄，都不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据，它们作为一个单一的证据，并不能最终确定实体法律关系的真实内容。而不动产物权作为一项民事权利，在发生争议时，其内容的确认最终要通过民事诉讼的确认之诉，综合各种证据情况，进行最终的确定。
本案刘磊委托李国强约房，李国强以自己的名义签订购房合同和贷款合同，房及产权证也只能办理在李国强名下。但是，该房屋的所有权到底归谁？双方的委托关系是否存在？这就需要通过民事确认之诉来进行最终认定，李国强称房及产权登记在其名下，具有公示会信力，其就是合法的真正的房屋所有权人，这是对物权法中不动产登记公示公信制度的错误理解。刘磊与李国强之间的关系，是房及的登记权利人与真正权利人之问的确认房屋最终归属的内部关系，是解决名实不符的问题。李国强所称的公示公信力，是其作为房及登记的权利人与善意第三人之间的外部关系所产生的法律关系的后果。如果李国强将该房及以合理价格出卖给善意第三人，并已经将该房及过户到该善意第三人名下，则该行为符合物权法第106条的规定，符合善意取得的构成要件，该善意第三人依法取得所涉房及的所有权。因为对于善意第三人，他相信不动产登记薄的内容，这是法律所赋予的登记的公示会信力的体现，善意第三人没有义务去审核该登记的正确性与否，因此，对善意第三人而言，不动产登记的内容就被推定为是真实有效的。但是，对于登记权利人与事实权利人这对内部关系的当事人之间，究竟该不动产物权归属于谁，就不能仅凭不动产登记而简单确认了。
就确认本案所涉及房屋的真正权利人而言，法院要依法查明相关事实，理清所涉及的法律关系，确认真实的不动产物权归属。李国强取得了诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据刘磊提交的协议书、购房款发票、购房款的实际支付情况等相关证据，可以确认李国强取得诉争房屋法律上的所有权系基于刘磊的委托，李国强作为委托人，负有将诉争房屋返还给刘磊的义务，刘磊才对该房屋享有真正的所有权。现李国强拒绝承认刘磊对诉争房屋享有权利，刘磊依据协议书请求确认其对该诉争房屋享有法律上的所有权，符合法律规定，故两审判决的确认诉争房屋归刘磊所有事正确的。
由于历史上登记制度的不完善或者人们的生活习惯等各种原因，司法实践中遇到大量的房屋的登记权利人与真正权利人名实不符的情形，而实践中的处理方法也不统一。对此案的探讨，是希望理清不动产权属证书与不动产物权登记制度中的一些基本问题，并希望有关部门通过对不动产物权登记制度的完善，为相应的不动产权属纠纷的解决提供更好的理论依据和制度设计。（作者：北京市第一中级人民法院 北京市高级人民法院供稿）
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