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　轨道交通征收补偿 同地不同价 遭遇冰火两重天 

　　对每个老百姓来说，房屋征收往往涉及到民生重大权益，因此也格外引起社会的强烈关注，宁波市“双申王”服饰有限公司就遭遇这样一次征收，至今四年仍没有拿到分文补偿，公司法定代表人不堪负重，将厂子从宁波搬迁到广州。
　　2009年，宁波市实施轨道交通工程，征收位于宁波市启运路200号双申王服饰有限公司2057平米土地及地上1738.58平米房屋，同时还按违法建筑拆除了1412.25平米的楼房，双申王公司至今没有拿到一分钱补偿款，与该公司同一宗地上的另一家公司于四年前拿到三亿八千万的补偿款，“同地不同价”导致双申王公司的法定代表人难以接受，法定代表人赵兰珍认为补偿过低，四年来一直奔波求助于各政府部门。
　　浙江宁波双申王公司提供的材料显示：房屋征收部门为“宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室”；房屋征收实施单位“宁波市海曙区房屋征收事务所”。
　　双申王公司与征收部门的主要争议焦点有三方面：一是、确定补偿价格原则问题，双申王公司要求按市场价补偿，并且自行委托评估价为65932886元，征收部门则按评估价的成本价11492164元补偿，两者相差五千多万元的悬殊；二是、被征收建筑物的用途问题；三是、强拆其中一栋楼房的合法性问题。双申王公司认为在出让所得土地上建楼，已向规划部门申报选址意见书，建设项目已获准立项审批，仅仅因为与邻地之间的规划红线问题造成批建滞后，不能认定为违法建筑而不予补偿。
　　房屋征收补偿价格依据和原则方面，双申王公司提供的《宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收补偿方案》（2012年7月23日）第六条规定：非住宅以货币补偿为主，货币补偿范围有四项，即房屋价值补偿；重大设施设备补偿；一次性经济补偿费；提前搬迁奖励补偿四项内容；此次征收补偿方案确定的征收价补偿原则是：根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。如果被征收人选择货币补偿的，可以按被征收房屋的评估金额再增加一定比例的补偿资金，仓储用房、工业用房增加比例的标准为30%。 
　　双申王公司提供的由“宁波市海曙区房屋征收事务所”委托“宁波市甬海房地产估价有限公司”于2012年8月7日出具的“甬海评字第Z20120005号”《房地产估价报告》显示，评估事务所对预估建筑物实物状况描述与分析：钢混结构的五层楼房，建筑面积合计1738.58平米，建成于2007年，估价时点2012年7月23日；房屋所有权人宁波市双申王服饰有限公司，房权证甬海段字第2008090号，设计用途工业，土地使用权证甬国用（2009）第0100236号，使用类型为国有出让，终止日期为2052年1月11日，土地面积2054.20平米（折合3.08亩）；该评估报告最终作出的评估价格为11492164元；报告采用的评估方法“成本价”。
　　按照这份评估报告折算，双申王公司1738.58平米房屋的单价为2092.00元/平米：评估报告对双申王公司占用土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格（未来四十年补偿）标准采用“基准地价修正法”结合“成本法”评估，基准地价为每平米631元，修正后的土地均价为3485.54元每平米；《估价报告》第九条描述的估价方法“可采用市场法确定估价对象的比准价格，不适宜采用收益法，最终对工业用房部分采用成本法”。
　　2012年6月16日，双申王服饰有限公司委托广东建诚资产评估土地房地产估价有限公司重新评估，“粤建诚评字（2012）第1282号”《房地产估价报告》结论为65932886元（其中有证房屋价格为35098761元；两栋建筑物含已拆违章建筑总面积为3150.83平米，用地面积2054.20平米），估价时点2012年6月16日。
　　后一评估报告采用“市场法”，技术报告记录：成交均价为11530元/平米，搜集提取了当时同片区范围多个交易案例，对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵，得出的比准价为：临路商用房价格20000--60000元/平米，办公用房价格8000---20000元/平米；住宅价格10000--20000元/平米；商业用途为最高最佳使用用途。
　　通过两份估价报告对比，评估方法显有不同，造成“同一地块的补偿价格冰火两重天”。双申王公司更加难以理解的是与双申王公司处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面比那家公司略优，价格具备相互影响和替代，同样被征收，但差价竟然冰火两重天。毗邻公司2011年1月26日已领取的补偿款达三亿八千万元，折合成房屋建筑面积单价为22070.32平米，土地均价为13613.64元；这个价格早于双申王公司估价前一年。
　　征收补偿估价原则和方法究竟采用“成本法”还是“市场法”，查看2011年1月份国务院公布实施的《国有土地上房屋征收补偿条例》规定，拆迁评估应采用市场比较法或收益法来评估，而不是采用其他方法，只有这样才能更准确地评估估价对象的市场价值，更好地反映估价对象的市场价值。
　　双申王公司法定代表人对征收实施单位委托的评估报告提出强烈质疑，评估报告中的“土地评估、建筑物评估、装修评估”缺乏分析过程；各数据没有出处，取值比例及参数大小没有任何说明，完全是评估人员自由取值和安排所得。双申王公司左思右想，最起码按照替代原则补偿，也至少在五千多万元。
　　《估价规范》确定的替代原则是指同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理，替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提，只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值。
　　该不该按成本法评估，除了条例规定以外，估价规程提出“以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用成本法。评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。当不便采用成本法时，可以酌情选用市场比较法、基准地价修正法等方法评估土地的价格”，双申王公司认为征收补偿价格依“成本法”估价确有不妥。征收补偿纠纷涉及被拆迁人的切身利益，处理不好往往容易导致矛盾激化，双申王公司坚持以符合市场价标准给予补偿。
　　2014年8月29日，最高法院发布了十大拆迁典型案例，涉及房屋征收的补偿价格确定、补偿方式选择、违法建筑强拆、“民告官”拆违不作为等多方面，其中多数行政行为被依法撤销或确认违法。这些典型案例的发布，对今后此类纠纷的审理具有一定的指导作用，统一裁判尺度的同时保障了民生权益。
　　基于目前面临的征地补偿标准差异过大的问题，还存在法定标准偏低，征收制度不够合理，《国有土地上房屋征收补偿条例》明确作出了“同地同价”的要求。《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（浙政发〔2011〕57号）》特别强调“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日当地类似房地产的市场价格”。房地产评估机构要独立、客观、公正地评估确定被征收房屋的价值，任何单位和个人不得干预。《若干意见》第四、（二）规定：房地产评估机构由被征收人协商选定；自征收决定公告之日起十日内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式从报名的具备相应资格的房地产价格评估机构中确定。
　　《宁波市关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》第三、（十九）规定，被征收房屋价值的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收评估一般应采用市场比较法进行评估。采用市场比较法评估被征收房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。
　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。
　　四年来双申王公司对估价人员多有微词，认为对待同一地块征收补偿，造成出现冰火两重天如此差别对待，估价人员有一定责任，《估价规划》要求估价人员和估价机构不得为了自身利益迎合委托人的不合理要求，有意低估房地产价格，或者歪曲甚至捏造事实，损害其他当事人的利益。估价人员和估价机构如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出房地产客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加，并在估价报告中予以说明。
　　被拆房屋的用途以成为争议焦点之一，法律规定遇到此类问题，应以房屋的自然属性兼顾社会秩序进行综合判断，房主对房屋的使用有自由处分的权利，法律和政府应当依据物权法规定对私权持有必要的尊重，房产证载明为工业用房，但实际作为商业用房，被征收人如果能提供营业执照、纳税凭证，应当参考商业用房的标准补偿，这种观点体现了现代物权关于私权利保护的发展方向，多年从事征收补偿案件的北京张生贵律师认为，自国务院征收补偿条例实施后，被征收房屋的补偿标准一律以市场价为依据，就不存在商业、工业、住宅等用途方面的差异化，只要评估时充分考虑市场这一因素即可。
　　征收条例出台前，关于房屋用途确定方法在国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》有原则规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。国务院相关政策确定的原则按实际营业及是否有纳税凭据作为确定原则。
　　违法建筑的强拆问题，城乡规划法规从低到高规定了“罚款补办”、“没收”、“强拆”三种处罚种类，具体适用何种情况，即要看违法建筑形成原因，也要看管理机关是否对违法建筑存在失察及疏于审批等过错，在城乡规划法颁布前，《城市规划法》只作了一些禁止性规定。按照建设部于2002年8月30日发布的《城市规划强制性内容暂行规定》所指，强制性内容指省域城镇体系规划、城市总体规划、城市详细规划中涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源管理、自然与文化遗产保护和公共利益等方面的内容。最高人民法院行政审判庭关于对《城市规划法》第四十条如何适用的答复指出：违反城市规划的行为人及其违法行为是否属于“严重影响城市规划”，应从其违法行为的性质和后果来确定，违反该法第三十五条规定的，属于“严重影响城市规划”的行为，但“严重影响城市规划”的行为不仅限于该规定，应根据个案的具体情况予以确认。对没有建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的建设，应按照《答复》精神，结合违法行为的性质和危害后果进行综合判定。
　　专业征收补偿律师张生贵 13240422999